מחזור משכנתא... 

מחזור משכנתא...

שלום לכם קוראים יקרים, מיחזור הלוואת המשכנתא... כמה מכם חשבו למחזר את הלוואת המשכנתא ולא עשו זאת כי סתם אין להם כוח, טוענים שלא מבינים בזה מספיק, הבנקים עושים להם כאבי ראש וכו'... יש משהו בטענתם. אבל מה תגידו וכיצד תפעלו אם אומר לכם שבפעולת מיחזור הלוואת המשכנתא ניתן לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים. תנו לי לנחש... אתם בוודאי כבר בדרככם לבנק... אז לפני שאתם רצים לבנק באו ננסה להבין טוב יותר מהו מיחזור הלוואת המשכנתא.


מחזור משכנתא - כפי שאנחנו כבר יודעים המשכנתא היא הלוואה הניתנת כנגד שעבוד של נכס. לכן מחזור משכנתא הוא בעצם מחזור הלוואה. מחזור משכנתא הוא תהליך שבו אנחנו "מחסלים" הלוואה קיימת כנגד קבלת הלוואה חדשה. את מחזור הלוואת המשכנתא ניתן לבצע גם בסניף הבנק שבו קיבלנו את ההלוואה וגם בבנק אחר (יש לציין שלעתים נקבל תנאים טובים יותר למחזור הלוואה בבנק אחר משום שהאינטרס שלו גדול יותר. הבנק המתחרה רואה בנו פוטנציאל להגדלת רווחיו).


מחזור הלוואת המשכנתא יכול להיעשות באופן חלקי ובאופן מלא. זאת אומרת, אנחנו יכולים להחליט למחזר את כל הלוואת המשכנתא או לבחור למחזר חלק מההלוואה. מחזור חלקי נעשה בדרך כלל בסניף הבנק שבו קיבלנו את ההלוואה ומחזור של כל ההלוואה נעשה לעיתים גם בבנק מתחרה.


כעת אשאל, מדוע עלינו לקחת הלוואה כדי לסגור הלוואה קיימת? ובכן, יש מספר סיבות למחזור הלוואה והרי הם לפניכם:

1. שינוי בתכנית האסטרטגית - אדם מסוים יכול להחליט בזמן נתון שמסלול הלוואה אחר מתאים לו יותר ממסלול הלוואה קיים. לכן הוא ממחזר את ההלוואה ומשנה את מסלול ההלוואה הקיים באחר. שינוי שיכול להשפיע גם על צורת החזר ההלוואה.


2. שינוי במצב הכלכלי - השינוי במצב הכלכלי יכול להיות לטובה ולעתים לרעה. נוסף על כך יש מצבים שבהם אנחנו זוכים לקבל סכומי כסף גדולים, פיצויים ממקום העבודה, תכניות חיסכון שנפדו וכו', או מצבים שבהם עלינו להוציא סכומי כסף על עניינים שלא תכננו מראש. מצבים אלו ידרשו מאתנו לפעול.
אם המצב הכלכלי יהיה לרעתנו עלינו למחזר את הלוואת המשכנתא ולפרוס את ההחזר החודשי לתקופה ארוכה יותר כדי שההחזר יהיה קטן יותר.


3. ריביות שוק- ייתכן מצב שבו שוק הריביות יציע לנו בזמן נתון הלוואה זולה יותר, או שמנגד הריביות על ההלוואה הנוכחית עלתה בצורה משמעותית. סיבה טובה לבדיקת כדאיות מחזור ההלוואה.


קריטריונים לבדיקת כדאיות מחזור ההלוואה


מחזור הלוואה הוא דבר חיוני היכול לשנות את עלות ההלוואה ולחסוך לנו כסף רב. אבל כדאי שנבין פעולת המחזור היא לא תמיד פעולה חיובית. בדיקת כדאיות המחזור היא פעולה פשוטה ונחוצה כדי שנדע בוודאות שהיא לא תזיק לנו הן בהווה והן בעתיד.


עלינו לבדוק את כדאיות המחזור במספר אופנים:

* על-פי גובה הריבית שנקבע על החזר ההלוואה ועל-פי הריבית הנהוגה כיום. את ההלוואה ניתן למחזר גם כשהריבית יורדת וגם כשהריבית עולה. כדי לעשות כן נבדוק את "מחיר הכסף" הנוכחי ונשווה אותו ל"מחיר הכסף" בהלוואה החדשה. לכך נוסיף את העמלות השונות הנובעות מהפעולה החדשה.


* כושר ההחזר כיום - יש מצבים הדורשים שינוי. הרי המצב הפיננסי שלנו משתנה מדי פעם בפעם ואין אנחנו יודעים את העומד להתרחש. המגמה היא שככל שהזמן חולף מצבנו הכלכלי משתפר. עלייה בהכנסות היא אופציה לשינוי באסטרטגיית הלוואה. למשל, קיצור תקופת ההלוואה, הגדלת ההחזר החודשי, פירעון של חלק מההלוואה, ועוד.
לעתים איננו יכולים לעמוד בהחזר ההלוואה, ולכן עלינו להתאים את כושר ההחזר שלנו למצב הכלכלי הנוכחי. פתרון עולה כסף והבנק יודע זאת. אולם הבעיה הגדולה יותר תיווצר אם לא נוכל לעמוד בהתחייבויותינו לבנק. אז יהיה עלינו למחזר את ההלוואה כדי שיהיה לנו קל יותר לשלם את ההחזר. מציאת פתרון תמנע את התדרדרותנו הכלכלית. אם נמצא פתרון עשינו את הצעד הנכון.

* שינויים במסלולי ההלוואה - קיימת תחרות גדולה בשוק המשכנתאות ובעקבות זאת נולדים מסלולי הלוואה חדשים. לכן מדי פעם בפעם רצוי להתעדכן בעניין זה ולהחליט אם כדאי למחזר את הלוואת המשכנתא, אם לאו.

* בדיקת יתרת הקרן - חשוב שנעקוב אחרי יתרת הקרן של ההלוואה בכל זמן נתון. כך נמנע מהפתעות מיותרות. אולי נגלה שיתרת הקרן ירדה באופן ניכר וכדאי למחזר את ההלוואה.


* עמלת פירעון מוקדם- עמלת הפירעון המוקדם של ההלוואה, בדרך כלל, מהווה גורם משמעותי בקבלת ההחלטה של מיחזור ההלוואה. עמלת הפירעון יכולה בהחלט להיות הסיבה של כדאיות או חוסר הכדאיות של מיחזור ההלוואה. לא בכל המסלולים אנו נשלם עמלת פירעון מוקדם, וגם אם אנו משלמים על מסלול מסויים עמלת פירעון, אין הדבר אמור לשלול את מיחזור ההלוואה באופן ישיר. לפעמים בהחלט נעדיף לשלם על מנת לחסוך הרבה יותר.


"סוד המשכנתאות הגדול" - התנהלות נכונה ומקצועית בהלוואת המשכנתא.


בהצלחה מוטי שמואלביץ...